Le crédit immobilier ou prêt immobilier est une forme d‘emprunt à une banque ou un organisme de crédit qui a pour but de financer intégralement ou en partie une opération d’acquisition, de construction ou de travaux, pour la réalisation, la rénovation ou l’extension d’une maison et/ou l’achat d’un terrain.
Le crédit immobilier est proposé aux particuliers pour le logement (résidence ou projets de locations) comme aux entreprises qui ont besoin de réaliser des opérations immobilières pour accueillir leurs activités propres ou dans un but commercial.
Le crédit immobilier sert à couvrir tout ou partie des frais engendrés par l’opération immobilière au moment de cette opération : coût d’acquisition + frais de notaires + coût de la garantie. Grâce au crédit immobilier, l’acquéreur peut étaler ses paiements dans le temps et jouir par avance d’un bien dont la valeur élevée l’obligerait dans la plupart des cas à économiser pendant une période très longue.
Caractéristiques du crédit immobilier
Un crédit immobilier aux particuliers ou aux entreprises présente les caractéristiques suivantes :
Capital
C’est le montant précis de la somme empruntée à l’origine du prêt. Sur cette somme se basent les intérêts qui devront être remboursées au fil du temps, de manière dégressive, progressive ou constante ; on parlera alors de capital restant à rembourser.
En dehors des emprunts classiques, des lignes de crédit peuvent être accordées en particulier pour les projets de taille importante ou de plusieurs maison ou bâtiments, afin de n’être utilisées qu’après le démarrage du projet lors des différents décaissements nécessaires : achat de terrain, différentes étapes de conception et de construction, entretien, extension… Les intérêts à rembourser seront alors calculés en fonctions des sommes empruntées et des durées respectives de chaque tirage.
Durée
Compte tenu des montants importants empruntés pour couvrir les coûts de la construction d’une maison, la durée de remboursement d’un crédit immobilier est généralement longue, plusieurs années à plusieurs décennies, sauf dans le cadre d’un prêt-relais qui est utilisé en cas de revente prochaine du bien immobilier.
Taux d’intérêt
C’est le taux des intérêts perçus par le créancier. En France, ce taux est le plus souvent fixe, mais il peut également être révisable, indexé sur le taux d’inflation ou d’autres indices.
Taux Effectif Global – TEG : généralement les taux d’intérêts sont exprimés de manière nominale. Or les intérêts totaux sont calculés de manières composées, c’est-à-dire que le taux d’intérêts nominal s’applique aussi sur les intérêts à percevoir à terme en plus du capital restant à payer. Le TEG est ainsi utilisé pour une compréhension plus immédiate du coût effectif de l’emprunt ; c’est le taux annuel qui rapporte l’ensemble des intérêts composés au capital emprunté.
Au terme de la durée du prêt, l’emprunteur aura remboursé le capital et les intérêts. Afin de simplifier les remboursements, l’ensemble des sommes à rembourser, capital et intérêts, est le plus souvent divisé en mensualités constantes qui facilitent l’organisation et le financement des paiements.
Conditions d’un crédit immobilier
Un prêt immobilier n’est généralement accordé par le créancier qu’à certaines conditions.
Apport minimum
Cet apport d’argent minimum exigé par le prêteur s’élève habituellement entre 10 et 30% de la valeur totale de l’opération immobilière.
Garantie de prêt
Méthode qui permet au prêteur de récupérer ses fonds en cas de défaut de paiement par l’acquéreur. Impliquant le plus généralement la saisie et revente du bien immobilier, les garanties de prêt peuvent être de différentes natures : hypothèque, inscription en privilège de prêteur de deniers, société de cautionnement, caution « mutuelle fonctionnaire », caution solidaire d’un particulier. La garantie peut également passer par un cautionnement bancaire par une personne tiers qui s’engage à rembourser le prêt en cas de défaut de l’emprunteur.
Assurance décès invalidité
Étant donnée la durée longue de l’emprunt, le prêteur peut s’assurer contre la possibilité que l’acquéreur devienne incapable de rembourser, afin de compenser la perte potentiellement encourue.
Frais de dossier
Le prêteur peut demander des frais additionnels pour la constitution d’un dossier de crédit immobilier.
Types de prêts immobiliers
Les prêts immobiliers peuvent être de plusieurs types, qui se définissent en fonctions de la constance ou non des remboursements du capital et/ou des intérêts.
Prêt amortissable
C’est le cas le plus courant où le remboursement du capital et des intérêts est étalé dans le temps.
Prêt in fine
Seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit, et le capital est remboursé dans son intégralité à la fin. Ce type de prêt peut être préférable en cas de revente à l’échéance ; il peut également être avantageux afin d’être déduit fiscalement pour les personnes fortement imposées.
Prêts progressifs ou dégressifs
Prêts dont les mensualités augmentent ou diminuent chaque année selon un taux défini à l’origine.
Prêts à palier
Prêts définis de manière à payer des mensualités de montants différents selon certaines conditions, comme par exemple à partir d’une certaine période de temps.
Prêts modulables
Prêts permettent de modifier le montant de remboursements en changeant la durée du prêt. Ainsi en augmentant les mensualités, la durée sera raccourcie et inversement.
Les prêts progressifs, dégressifs, à palier ou modulables permettent différents montages financiers selon les besoins ou conditions financières des particuliers ou entreprises, comme l’anticipation d’une hausse ou d’une baisse des revenus, le rallongement ou le raccourcissement de la durée de l’emprunt, la contraction de nouveaux prêts, l’optimisation fiscale, etc.
Certaines sociétés sont spécialisées dans le courtage en prêts immobilier, leur particularité est d’analyser l’ensemble des très nombreuses offres de prêts immobiliers afin d’apporter à leur clients le prêt nécessaire aux meilleures conditions du marché, généralement en contrepartie de frais ainsi que d’une commission de la part des prêteurs. A cette fin, de nombreux comparateurs de taux existent sur Internet, présentant les meilleures offres en fonctions des besoins des acquéreurs.
Par ailleurs pour les particuliers, un ensemble de dispositifs prévus par la loi française permettent d’obtenir des prêts immobiliers sous réserves de remplir certaines conditions.
- Prêt à taux zéro (PTZ+)
- Plan épargne logement
- Compte épargne logement
- Prêt conventionné
- Prêt d’accession sociale (PAS)
- Prêts complémentaires
Article publié en commun avec Architecte de Bâtiments
